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Niederlande - Leben

Wohnungssuche & Umzug

In der Randstad und in allen großen Städten herrscht eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Die große Bevölkerungsanzahl und die Tatsache, dass nicht genügend Platz vorhanden ist, erschweren die Suche. In den Städten ist es schwieriger, im August/September und Januar/Februar eine Unterkunft zu finden, da das neue akademische Halbjahr beginnt.

Dies sind die besten Orte, um nach Wohnraum zu suchen:

Facebook
Es gibt viele verschiedene Gruppen auf Facebook, die sich mit der Wohnungssuche beschäftigen. Normalerweise gibt es mehrere Gruppen pro Stadt, also legen Sie los und recherchieren Sie. Sie sollten die Gruppen regelmäßig überprüfen, um sicherzustellen, dass Sie als einer der Ersten antworten. Sie können auch einen Aufruf mit einigen Informationen über sich selbst und was Sie suchen posten.

Websites
Es gibt verschiedene Websites, die hilfreich sein können, um Wohnraum zu finden. Einige Websites sind nur für eine bestimmte Stadt oder Region im Land. Hier einige Beispiele: Die nationale "Zimmer-zu-vermieten" Webseite Kamernet, der Anbieter für Studentenunterkünfte SSH mit mehr als 19.000 Zimmern oder die Stichting tijdelijk wonen, die Zimmer in ehemaligen Bürogebäuden anbietet.

Kamer.nl, Kamerstunt und Huurstunt bieten regelmäßig neue Angebote in den Bereichen Zimmer, Studio und Wohnung. DirectWonen bietet landesweit über 2500 Mietobjekte (Stand 28.04.2019). JAAP wiederum bietet nicht nur Mietobjekte an, sondern auch Immobilien, die zu kaufen sind. 

Auch WoningNet kann eine gute Wahl sein, um das richtige Zuhause zu finden. WoningNet arbeitet mit mehr als 100 Wohnungsbaugesellschaften, Vermietern und Kommunen zusammen. Eine Registrierung ist erforderlich. Geduld ist sehr wichtig: Die Wartezeiten können nervenaufreibend sein. Die Wohnungsbaugesellschaften finden Sie auf WoningNet.nl. Für Mietwohnungen im freien Sektor gehen Sie zu Rooftrack.nl oder woningtarget.nl und Unterkünfte für Studenten finden Sie auf Studentenwoningweb.nl.

Einige Organisationen bieten Unterkünfte nur für eine ausgewählte Region an. Bitte überprüfen Sie die Websites, um zu sehen, ob es Ihre Region abdeckt.

Universitäten
Studenten können im International Office ihrer Universität nachfragen. Dort können Sie nützliche Tipps bekommen!

Netzwerk
Ein Netzwerk hilft dabei, ein neues Zuhause zu finden. Versuchen Sie neue Leute kennenzulernen, treffen Sie sich und schaffen Sie sich ein neues Netzwerk. Es hilft vor Ort zu sein, also in der Stadt, in der man leben möchte.

Immobilienmakler
Durch einen Immobilienmakler ist es möglich, ein Zimmer, eine Wohnung oder ein Haus zu finden. In manchen Städten ist der Makler 'notwendig', in anderen nicht. Beachten Sie aber, dass die Suche über den Makler sehr teuer sein kann und es schwierig sein kann, einen guten Makler zu finden.

Einige Suchbegriffe
Wenn Sie nach Ihrem neuen Zuhause im Internet suchen möchten, können die folgenden Schlüsselwörter sehr hilfreich sein:

kamer te huur (Zimmer zu vermieten)
huis te koop (Haus zu verkaufen)
huisgenoot gezocht (suche Mitbewohner)
woonruimte aangeboden (Wohnraum angeboten)
tijdelijke kamers (vorübergehende Vermietung von einem Zimmer)


Seien Sie vorsichtig! Es gibt viele Betrüger. Sie erkennen sie daran, dass sie um Vorauszahlung bitten und Sie dann in eine Wohnung schicken, die es nicht gibt.

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Mieten

Sie können ein Haus, eine Wohnung oder ein Zimmer mieten. Diese Dinge sind wichtig zu wissen:

Mietindex
In Großstädten beginnt die Miete ab ca. 230 Euro für ein Zimmer (10m²) und ca. 1000 Euro für eine Wohnung (100m²). Aber jeder Preis ist möglich; nach oben gibt es keine Grenzen. Die Lage und der Zustand des Gebäudes beeinflussen den Preis. Möblierte Zimmer sind oft mit zusätzlichen Kosten verbunden. Es gibt Vermieter, die Zimmer zu extrem hohen Preisen anbieten, aber das ist illegal und verletzt die Rechte des Mieters. Um Ihr Recht durchzusetzen, können Sie Hilfe von der "huurcommissie" erhalten. All-inclusive-Mieten sind durchaus üblich, aber nicht völlig legal. Die Basiskosten und die zusätzlichen Kosten sollten separat erwähnt werden. Fragen Sie auch nach zusätzlichen Kosten, die Sie zahlen müssen, wie zum Beispiel eine Müllabfuhrgebühr, damit Sie nicht von einer unerwarteten Rechnung überrascht werden.

Zurück zum eigentlichen Mietindex: Bei den Mietpreisen sind große Unterschiede zwischen den Provinzen zu erkennen. Die 3 Randstad-Provinzen Nord- und Südholland sowie Utrecht weisen seit Jahren die höchsten Mieten auf, wobei Nordholland mit 15,72€ pro Quadratmeter überlegen ist (Durchschnitt, bezogen auf Haus- und Wohnunsmiete, Stand H2-2018). Utrecht folgt mit 12,26 € und Zuid Holland mit 11,57€ / m². Dies sind Durchschnittswerte, dabei sind die Mieten im ländlichen Bereichen meisten erheblich geringer. In Innenstädten werden meisten für kleine Wohnungen schon horende Mieten gefragt. So kostet der Quadratmeter pro Monat in Amsterdam teilweise bis zu 30€. Ausnahmen gibt es sicherliche in beide Richtungen, so dass sich eine gute und intensive Suche sicherlich lohnt. Möblierte Wohnungen können schnell um 20 € / m2 kosten.2

Provinzen, Bevölkerung und Mietpreise

Pro­vinz Haupt­stadt
der Pro­vinz
Stadt mit den
meis­ten Ein­woh­nern
Ein­woh­ner Land­fläche
in km²
Ein­wohner
pro km²
Land­fläche
Ø Miet­preis
Gro­nin­gen Gro­ningen Gro­ningen 584094 2324 251 10,44
Fries­land Leeu­warden Leeu­warden 647740 3336 194 8,63
Dren­the Assen Emmen 492179 2633 187 8,94
Over­ijssel Zwolle En­schede 1156373 3319 348 9,51
Flevo­land Lely­stad Al­mere 416431 1412 295 8,99
Gel­der­land Arn­hem Nij­megen 2071913 4964 417 9,31
Ut­recht Ut­recht Ut­recht 1306948 1378 948 12,26
Noord-Hol­land Haar­lem Am­ster­dam 2853488 2665 1071 15,72
Zuid-Hol­land Den Haag Rot­ter­dam 3709392 2807 1321 11,57
Zee­land Middel­burg Ter­neuzen 383073 1782 215 10,05
Noord-Bra­bant 's-Her­togen­bosch Eind­hoven 2544995 4906 519 10,02
Lim­burg Maas­tricht Maas­tricht 1116127 2147 520 9,03

Die Daten - bis auf die durchschnittlichen Mietpreise - wurden vom CBS bezogen, Stand Ende 2018. Die Mietpreise sind Durchschnittpreise pro m² pro Monat, Kaltmiete und wurden vom NVM in deren Markt Rapportage H2-2018 ermittelt.2 Alle Flächenangaben wurden auf ganze Zahlen gerundet.

Wohnung gefunden und jetzt selbstständig arbeiten? Büroräume kosten schnell um die 125€ pro m² pro Monat. 3 Aber auch hier kann manchmal mit viel Suchaufwand und/oder Glück ein besserer Deal geschlossen werden.

Sociale huurwoning
Soziale Mietwohnungen sind günstige Mietwohnungen für Menschen, die nicht genug finanzielle Mittel haben, um eine Wohnung im freien Sektor zu mieten. Diese Objekte sind in der Regel im Besitz einer Wohnungsbaugesellschaft. Um Anspruch auf eine Sozialwohnung geltend zu machen, müssen Sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Zum Beispiel darf Ihr Einkommen nicht hoch sein.

Punkte bestimmen den maximalen Mietpreis
Ein Punktesystem zeigt die Qualität eines Mietobjekts in Punkten an und ist der Indikator für den Mietpreis. Jeder Unterteil einer Wohnung erhält Punkte. Diese Punkte ergeben so einen maximalen Mietpreis. Dies wird jedes Jahr neu festgelegt.

Sie können die Punkte und den maximalen Mietpreis Ihres Hauses selbst mit dem Mietpreisscheck der Huurcommissie berechnen.

Bei einer sozialen Mietwohnung gelten maximale Mietpreise und eine maximale Mietsteigerung. So darf die Miete einer Sozialwohnung einen festgelegten Grenzwert nicht überschreiten. Im Jahr 2018 beträgt dieser Grenzwert 710,68 Euro (exklusiv Nebenkosten). Als Mieter einer Sozialwohnung können Sie auch Wohngeld erhalten. Diese Regeln gelten nicht im freien Sektor (vrije sector).
Große Städte wie Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht haben lange Wartelisten für Sozialwohnungen. Registrieren Sie sich frühestmöglich. Um das Punktesystem und die Berechnung des Mietpreises zu verstehen, bietet Rijksoverheid viele Informationen zu diesem Thema an.

Mieten im freien Sektor
Mietobjekte im freien Sektor sind Wohnungen, für die keine Subvention gewährt wird und für das keine regulierenden Bestimmungen in Bezug auf die Miete gelten. Mieten im freien Sektor bedeutet, über dem sozialen Mietlimit zu mieten. Es handelt sich dabei um Wohnungen mit einer monatlichen Miete über € 710,68 netto. Um als Mieter in Betracht zu kommen verlangen viele Vermieter, dass man das 3-4,5-fache der Monatsmiete monatlich oder das 50-fache im Jahr verdient. Das ist abhängig vom Vermieter und muss dort erfragt werden. Man erhält keinen Mitzuschuss (siehe unten) bei Mitobjekten im freien Sektor. Rijksoverheid erklärt kurz und bündig die Unterschiede zwischen sociale-huurwoning und  huurwoning in de vrije sector.

Studenten aufgepasst: Studentenzimmer fallen nicht in die Rubrik "freier Sektor". Die Mieten dieser Objekte können daher nach dem Punktesystem berechnet werden. Es empfiehlt sich, den Mietpreis zu prüfen. Tipps bietet auch hier Rijksoverheid.

Mietvertrag
Der Mietvertrag ist sehr wichtig. Es schützt Sie und Ihren Vermieter. Hier einige Beispiele für Mietverträge:

Wohngemeinschaft
Zusammen mit Mitbewohnern in einer Wohngemeinschaft zu wohnen, ist natürlich kostengünstiger. Wenn Sie nach einer WG suchen, können Sie zum "hospiteren" eingeladen werden. Dies ist ein Interview für ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft. Manchmal sind es nur Sie und Ihre möglichen Mitbewohner. Aber es ist auch möglich, dass alle Kandidaten für das Zimmer auf einmal eingeladen werden. Die Mitbewohner werden Fragen stellen und manchmal Spiele spielen, um herauszufinden, welcher der Kandidaten am besten zu ihnen passt. Versuchen Sie sich nicht zu verstellen, denn am Ende wollen Sie ja mit ihnen zusammenwohnen und können sich nicht dauerhaft verstellen.

Mietzuschuss
Wenn Sie ein geringes Einkommen haben, zum Beispiel als Student, erhalten Sie möglicherweise zusätzliches Geld von der Regierung, um Sie bei der Miete zu unterstützen. Dies wird 'huurtoeslag' genannt.

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kaufen

Sie können auch ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Ein Immobilienmakler kann Ihnen helfen, aber das kann teuer werden. Die Suche kann auf einer der zahlreichen Websites günstiger sein: Funda ist die bekannteste Webseite.1 Nachdem Sie Ihr mögliches neues Zuhause besucht haben, können Sie versuchen zu verhandeln. Wenn Sie etwas kaufen, ist es Ihre Pflicht, den architektonischen und rechtlichen Zustand zu überprüfen. Wenn Sie und der Verkäufer sich auf den Preis geeinigt haben, können Sie den Vertrag unterschreiben. Möglicherweise benötigen Sie eine Hypothek, um die Immobilie zu kaufen. Sie sollten sich gut über den Ablauf und die verschiedenen Angebote informieren. Es gibt Webseiten, die Ihnen helfen, verschiedene Anbieter zu vergleichen. Bei der Übergabe Ihres neuen Hauses ist ein Notar beteiligt. Dann bekommen Sie auch den Schlüssel und Sie sind der neue Besitzer. Es ist natürlich möglich, dass Sie renovieren müssen.

Beachten Sie beim Kauf eines Hauses Folgendes:

Taxatie (Preisbewertung)
Um den Wert eines Hauses oder einer Wohnung zu überprüfen, können Sie einen Gutachter beauftragen. Das ist manchmal sogar notwendig. Zum Beispiel, wenn Sie eine Hypothek bekommen wollen.

Notar
Sie werden notarielle Verträge benötigen. Der Notar wird Sie bei allen Verträgen unterstützen und dafür sorgen, dass das Grundbuchamt die richtige Benachrichtigung erhält.

Hypothek
Es gibt keine formalen Beschränkungen für nicht-niederländische Bürger, die niederländisches Eigentum kaufen oder eine niederländische Hypothek beantragen. Es gibt jedoch bestimmte Situationen, in denen der Hypothekenanbieter möglicherweise Ihre persönlichen Umstände untersuchen möchte, um eine Risikobeurteilung durchzuführen.
Mit der Kaufurkunde und vielleicht einigen anderen Verträgen des Notars, einem Einkommensnachweis und wenigen weiteren Informationen können Sie eine Hypothek beantragen. Es ist üblich, einen Vermittler auszuwählen, um Ihren Hypothekenanbieter auszuwählen. Sie können auch eine Hypothek mit Ihrer Bank direkt besprechen. Sie müssen jedoch davon ausgehen, eine Provision oder Agenturgebühr zu bezahlen.

Sie können zwischen zwei verschiedenen Arten einer Hypothek wählen:

• Lineare Hypothek (Lineaire Hypotheek):
Der Darlehensnehmer zahlt den ursprünglichen Hypothekarkredit jeden Monat um einen festen Betrag zurück. Hinzu kommt die Zinszahlung, aber die Zinszahlungen werden im Laufe der Zeit abnehmen, da der Kreditnehmer das ursprüngliche Darlehen allmählich wieder einlöst. Da der Hypothekenbetrag tatsächlich sinkt, werden auch die Zinszahlungen reduziert.

• Annuität- oder Tilgungshypotheken (Annuïteitenhypotheek):
Der Darlehensnehmer zahlt jeden Monat einen festen Betrag zurück, der die Zinsen und einen Teil des Kapitals abdeckt. In den ersten Jahren sind die Zinszahlungen hoch, aber es wird wenig vom anfänglichen Kapitalkredit zurückgezahlt. Dies ändert sich gegen Ende der Hypothekenlaufzeit, wenn der Kreditnehmer beginnt, mehr Kapital und damit weniger Zinsen zu zahlen. Die gesamten monatlichen Zahlungen sind über den gesamten Zeitraum festgelegt.

Versicherungen
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung besitzen, können einige Versicherungen nützlich sein. Eine Gebäudeversicherung zum Beispiel. Für Immobilienbesitzer, die das Haus oder die Wohnung mit einer Hypothek gekauft haben, ist es sogar verpflichtend. Eine Hausratversicherung ist ebenfalls zu empfehlen. Es gibt verschiedene Arten von Versicherungen, also informieren Sie sich welche für Sie und Ihre Immobilie am besten geeignet sind.

Steuern
Für den Transfer Ihres neuen Zuhauses müssen Sie 2% des Gesamtpreises an den Staat als Steuer zahlen. Es gibt auch ein paar Gemeindesteuern, die Sie jährlich an Ihre Gemeindeverwaltung zahlen müssen. Der Preis hängt von dem WOZ-Wert ab, dem gemittelten Wert Ihrer Immobilie. Die lokale Behörde bestimmt diesen Wert jährlich. Außerdem gibt es eine Abwassergebühr, Steuern für Ihre Wasserbehörde und Abfallgebühren. Diese Beiträge können auch von dem WOZ-Wert oder von der Anzahl der im Haus lebenden Personen abhängen. Sie erhalten jährlich von der Gemeinde eine Mitteilung über den WOZ-Wert und die Gebühren.

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Umzug

Es gibt verschiedene Unternehmen, die Ihnen beim Umzug helfen, einige davon arbeiten international. Manchmal zahlt der Arbeitgeber (einen Teil) der Umzugskosten, also überprüfen Sie Ihre Optionen. Der Umzug Ihres Hausrats von Deutschland in die Niederlande ist steuerfrei.

Ein Auto aus Deutschland "umzuziehen", ist nur unter bestimmten Umständen steuerbefreit. Mehr Informationen zur Einfuhr bzw. Import von Fahrzeugen bieten ANWB (das Niederländische Gegenstück zum ADAC) und das niederländische Finanzamt. Sollten Sie doch die Einfuhrsteuer - die sogenannte BPM (Belasting van personenauto's en motorrijwielen) zahlen müssen, dann können Sie das auf zahlreichen Webseiten wie bpmberekenen.com berechnen.

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Internet, Telefon & TV

Internet, Telefon und Fernsehen sind sicherlich wichtige Medien. Lesen Sie hier mehr über die Internet, Telefon & TV einzelnen Möglichkeiten und den aktuellen technischen Stand in den Niederlanden.


1 Website van het jaar. (2016). Website van het jaar winnars. Retrieved on June 20, 2017, from https://websitevanhetjaar.nl/past-winners/
2 Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs. (2018) MARKT RAPPORTAGE Transparantie inde verhuurmarkt H2-2018. Retrieved on April 16, 2019, from https://www.nvm.nl/-/media/files/nvmopenbaar/nieuws/2019/marktrapportage-nvm-en-vgm-nl-2018h2.pdf
3 Facto (April 3, 2019). Huurprijs kantoren stijgt naar € 125 per m2. Retrieved on April 16, 2019, from https://facto.nl/huurprijs-kantoor-2018/